«Ежегодно в Беларуси около 150 сделок суд признает недействительными»
Самое главное на сегодня — проблемы взаимодействия с потребителями. Стоит признать, что нынешние услуги не соответствуют запросам клиентов. Агентства используют устаревшие технологии, отличаются услуги и дороговизной, особенно для регионов. Мало того, бумажная волокита порождает непрозрачность сферы. У потребителей формируется непонимание сути и ценности риэлтерской услуги. И самое главное — законодательство настолько мешает развиваться, что мы столкнуты лицом к лицу с потребителем. В результате у части общества сформировалось негативное отношение к риэлтерским компаниям. Люди делятся негативом в соцсетях, и потребители пытаются решать свои жилищные вопросы самостоятельно. В результате только в 2016 году в Беларуси удовлетворено 144 иска по признанию сделок с недвижимостью недействительными, в 2017-м — 142. Вдумайтесь, около 150 белорусских семей ежегодно переживают трагедию. Причина — устаревшее законодательство и технологическая отсталость.
Риэлтеры страхуют свою профессиональную ответственность
По закону риэлтерская организация на один год заключает с Белгосстрахом договор обязательного страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг, которое повлекло за собой причинение вреда потребителю.
Много ли было страховых случаев?
Сделка может быть признана недействительной только судом. За период (2006-2018 годы) исковые требования заявлялись либо к риэлтерским организациям, либо к продавцам, которые не возвратили денежные средства по сделкам купли-продажи. К этому процессу привлекался Белгосстрах, который возмещал убытки по искам.
За 13 лет судами было рассмотрено 20 подобных дел, по 10 из которых были осуществлены выплаты страхового возмещения. Иски в основном были связаны с мошенническими действиями, к которым так или иначе была причастна риэлтерская организация.
— Белгосстрах преимущественно производил выплаты за ненадлежащее оказание риэлтерских услуг. По оценкам страховщиков, умышленных действий со стороны агентств недвижимости не усматривалось, поэтому требования к риэлтерским компаниям компенсировать убытки страховщика не предъявлялись, — рассказывает Елена Перепечко, начальник отдела претензионно-исковой работы юридического управления Белгосстраха.
Особая зона риска — продажа по доверенности
Первый иск был заявлен в Бобруйске в 2006 году. В деле фигурировал агент по операциям с недвижимостью риэлтерской организации, который входил в доверие к продавцам и завладевал их собственностью обманным путем. Он находил лиц, злоупотребляющих спиртными напитками, доводил их до нужного состояния и брал от них доверенность, на основании которой продавал квартиры третьим лицам.
Были возбуждены уголовные дела. По одному иску с Белгосстраха было взыскано страховое возмещение в сумме 263 миллиона рублей (до деноминации), за причинение вреда риэлтерской организацией — 310 миллионов рублей (до деноминации).
Большой общественный резонанс получило судебное дело в Новополоцке. Клиентами агентства недвижимости были и продавец, и покупатель.
Покупатель не доверял продавцу. До него дошли слухи, что продавец ранее был замешан в мошеннических действиях, и попросил агентство собрать о нем полную информацию. Риэлтерская компания направила запросы в нотариальную контору, в органы МВД с просьбой сообщить информацию, не было ли возбуждено в отношении данного гражданина (продавца) каких-либо уголовных дел.
Полоцкий РОВД дал ответ, что в отношении продавца было возбуждено уголовное дело, но оно не касалось той квартиры, по которой должна была совершиться сделка. Покупатель успокоился. В итоге сделка купли-продажи была удостоверена нотариусом и зарегистрирована в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.
Но дело получило продолжение. Объявилась собственница квартиры и подала иск в суд о признании сделки недействительной. Оказалось, что за время ее отсутствия продавец завладел ее квартирой по поддельной доверенности, оформленной от ее имени.
Было возбуждено уголовное дело, и сделку признали недействительной. Покупатель обратился с требованием к казне Республики Беларусь, органам внутренних дел, нотариальной конторе, организации по госрегистрации и продавцу о возмещении причиненных ему убытков. Однако убытки были взысканы только с продавца, который был признан виновным в совершении мошеннических действий.
Кассационная инстанция Витебского областного суда отменила это решение и привлекла к делу риэлтерскую организацию и Белгосстрах, указав, что в данном случае имеется факт ненадлежащего оказания агентством риэлтерских услуг.
Данное решение подтвердил и Верховный суд, который указал на то, что у риэлтерской организации имелся договор с агентством по госрегистрации и земельному кадастру на предоставление необходимой информации, касающейся объектов недвижимости. Если бы агентство недвижимости сделало запрос в данную государственную организацию, то получило бы информацию, что квартира находилась под запретом, и это препятствовало бы заключению сделки. В этом и была вина риэлтерской организации.
Белгосстрах возместил убытки покупателю в размере 132 миллионов 723 тысяч рублей (до деноминации).
Внимание: продажа по поддельному паспорту
В 2008 году судом рассматривался иск в Витебске. В деле фигурировало агентство недвижимости, которое оказывало услуги покупателю. Было найдено подходящее предложение, и заключена сделка купли-продажи, которая была нотариально удостоверена и зарегистрирована в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру.
После получения денег продавец исчез и не выселился из квартиры. Через два месяца агент, которая сопровождала сделку, пришла в жилое помещение, для того чтобы решить вопросы по выселению продавца. Но дверь в квартиру открыл незнакомый ей человек — настоящий ее собственник, который сказал, что за время его отсутствия здесь жил его друг, который по поддельному паспорту и продал квартиру.
Судом было установлено, что агентство недвижимости ненадлежащим образом оказывало услуги и досконально не проверило информацию о собственнике и объекте недвижимости.
С Белгосстраха было взыскано 33 миллиона 325 тысяч рублей (до деноминации), а с агентства за моральный ущерб — 1,5 миллиона рублей (до деноминации) и 105 тысяч рублей (до деноминации) госпошлины. Судом также установлено, что в данном случае умышленных действий со стороны агентства не было.
Спикер также привела пример судебного дела по продаже комнаты в квартире с нарушением преимущественного права покупки и прав несовершеннолетнего ребенка.
В прошлом году в суде слушалось дело по продаже квартиры по завещанию в Минске. Агентство недвижимости оказывало услуги продавцу, правоустанавливающим документом на которое было свидетельство о праве на наследство.
Сделка была признана недействительной, потому что нашелся еще один наследник по закону, о котором не знали ни наследник по завещанию, ни риэлтерская организация.
Суд признал, что были нарушены права наследника по закону, и сделка была признана недействительной. Стороны договора купли-продажи вернули друг другу полученное по сделке.
Судом также было предъявлено требование к агентству недвижимости вернуть стоимость услуг и возместить моральный ущерб. Суд отметил, что риэлтерская организация не была лишена возможности совместно с продавцом либо по его доверенности узнать данную информацию о наследниках в нотариальной конторе. Если был бы установлен исчерпывающий круг наследников, которые могли бы оспорить завещание, то сделка могла бы не состояться.
Источник: realt.by