Купля-продажа недвижимости. Как стать обладателем крыши над головой с наименьшими рисками

Купля-продажа квартиры для большинства занятие непривычное. Поэтому когда возникает потребность решить жилищный вопрос, важно знать о рисках и подводных камнях, которые могут встретиться на этом пути.

Сначала важно реально оценить свои стартовые возможности и приоритеты: сделать выбор в пользу новостройки или вторичного жилья. 


Покупка «новостройки»

Приобретение квартиры на этапе строительства имеет свои плюсы и минусы. Привлекательна более доступная цена квадратного метра. Но, к сожалению, не каждая стройка завершается в срок, и не всегда готовый объект соответствует проекту. Например, по факту используются более дешевые материалы. В доме может оказаться на несколько этажей больше, а в комплексе вместо объектов инфраструктуры — жилые дома. В результате застройка получается более плотной, возникают проблемы с парковкой и пр. Есть случаи, когда дольщики остаются и без денег, и без жилья.

директор агентства недвижимости риэлтер— У всех на слуху история с компанией «Терра-Строй-Инвест», от действий которой пострадало порядка 500 дольщиков, — рассказывает директор АН «ВСП-Недвижимость» Жанна Махахей. — Одни и те же квартиры в будущем доме на Притыцкого предлагались в нескольких офисах и были проданы дважды. На стадии строительства к нам обращались представители застройщика с предложением поучаствовать в продаже квартир. Однако изучив ситуацию, мы отказались от сотрудничества и настоятельно не рекомендовали своим клиентам связываться с этой компанией.

При долевом строительстве покупатель — партнер, при покупке жилищных облигаций — инвестор. Чтобы не оказаться обманутым, важно навести справки о компании. Сколько лет на рынке, какие объекты ввела в эксплуатацию, не была ли замешана в судебных разбирательствах с клиентами (интернет в помощь). Нелишним будет посетить стройплощадку и убедиться — возведение объекта начато. Компания должна иметь разрешение на строительство; документы, подтверждающие право аренды на землю. Признаком большей надежности служит невысокая доля используемых для строительства кредитных средств. Внимательное изучение договора позволит оценить сроки, цену, гарантии, ответственность сторон за его исполнение. Договор считается заключенным после его государственной регистрации. 


Продажа и покупка квартиры на вторичном рынке

Большинство полагает, что риски продавца невысоки, и связаны лишь с моментом передачи денег. Однако это заблуждение. Неправильная, читай, непрофессиональная оценка стоимости квартиры, незнание конъюнктуры рынка недвижимости часто приводит к тому, что квартира долго не продается, а потом «уходит» по заметно меньшей цене, чем та, по которой можно было продать, изначально оценив верно. Под видом покупателя может прийти вор-домушник. Совершение кражи после получения необходимой информации из первых уст — дело техники.

Гораздо больше рисков у покупателя. К примеру, если собственник числится в розыске, сделку в последствие могут признать ничтожной. Как впрочем, и в случае, если продавец имеет психические или физические отклонения. Стоит быть осторожным, если сделка проводится по доверенности: вдруг собственника уже нет в живых или доверенность аннулирована.

— Часто к нам за юридической помощью обращаются клиенты, самостоятельно заключившие “договор задатка”, — говорит директор АН «ВСП-Недвижимость» Жанна Махахей. — В расписке, оказывается, что «задаток» назван «авансом». А это уже совсем иная история. Аванс не является гарантом того, что квартира будет продана тому, кто заплатил аванс, не предполагает и компенсации за упущенную возможность в виде возврата денег в двойном размере. При оформлении в агентстве недвижимости составляется предварительный договор о намерении совершить сделку. При этом ведутся тщательные трехсторонние переговоры об условиях предстоящей сделки. Прописываются все нюансы. В практике есть случаи, когда продавец после совершения сделки ухудшает состояние жилого помещения. Самый главный совет: любые действия, переговоры, договоренности при продаже-покупке недвижимости фиксируйте на бумаге. К сожалению, в сделках без участия агентств это никогда не делается. При судебных разбирательствах, письменные доказательства помогают суду удовлетворить иск пострадавшей стороны.


По следам Остапа

Время от времени на сайтах по рекламе недвижимости встречаются необычные объявления о продаже квартир с добротным ремонтом по цене, которая значительно ниже рыночной. Этот факт должен насторожить в первую очередь.

Существует несколько вариантов мошенничества. Например, в качестве контакта указан электронный адрес. Собственник якобы живет за границей. Чтобы вылететь на родину для оформления сделки, он должен убедиться в серьезности ваших намерений и потому просит перевести сумму примерно в 10 тысяч условных единиц посредством Western Union или положить на какой-либо счет. Конечно, советует не сообщать код, чтобы воспользоваться предоплатой он мог только после совершения сделки. Понятно, механизм отъема денег у доверчивых граждан продуман до мелочей. 

Продавец под видом ухода от налогов или другой причине может попросить занизить стоимость квартиры в договоре купли-продажи. А после совершения сделки инициировать ее расторжение. В данном случае вы сможете рассчитывать на возврат лишь указанной в договоре суммы. 

В агентствах недвижимости продуман четкий механизм, который позволяет проконтролировать взаимные действия покупателя и продавца для того, чтобы обе стороны остались при своих интересах. Пользоваться ли услугами агентства, каждый решает сам.